Réforme du bail à ferme et congé donné par le bailleur. La procédure de validation est remplacée par une procédure de contestation. L’initiative reviendra au preneur pour tout congé donné à partir du 1er janvier 2020.
Application du nouveau régime aux congés donnés après le 1er janvier 2020
L’entrée en vigueur du décret wallon du 2 mai 2019 réformant le bail à ferme en Région wallonne a été fixée, pour l’essentiel, au 1er janvier 2020. A partir de cette date, le nouveau régime s’applique non seulement aux nouveaux contrats, mais en principe aussi aux effets futurs des contrats en cours, bien qu’aucune disposition ne le précise de manière explicite dans le décret wallon. Pour ce qui concerne le congé donné par le bailleur, quel qu’en soit le motif, il reste soumis au régime actuel tant qu’il est donné avant le 1er janvier 2020 (Décret wallon, art. 52, al. 3), mais il bascule dans le nouveau régime dès qu’il est notifié à partir de cette date.
Le régime actuel: le bailleur doit poursuivre la validation de son congé
Or, les suites de congés donnés par le bailleur sont marquées par un gros changement, auquel les locataires doivent être particulièrement attentifs. Jusqu’à présent, le locataire qui recevait un congé était averti par une mention obligatoire qu’à défaut d’acquiescement dans le délai de trente jours à compter de la notification du congé, le bailleur devrait en poursuivre la validation devant le juge de paix territorialement compétent (loi b. à f., art. 12.1, al. 1er). Pour la poursuite de la procédure en validation de son congé, le bailleur disposait d’un délai de trois mois. A défaut d’engagement de la procédure dans ce délai le congé devenait caduc (art. 12.4) et un nouveau congé ne pouvait pas être donné avant l’expiration d’un délai d’un an (art. 12.8). Le preneur n’avait donc aucun souci à se faire: s’il ne disait mot, il était réputé contester.
Le régime futur: le congé est valable sauf contestation
Il faut souhaiter que les habitudes acquises en un demi siècle ne soient pas préjudiciables à certains locataires qui, restant sur leur rythme de croisière, seraient inattentifs à la rupture que leur impose le législateur wallon. A partir du 1er janvier 2020, en effet, les congés notifiés par la partie bailleresse dans les formes et les délais légaux seront réputés valables à défaut d’une contestation du locataire dans les trois mois (Future loi b. à f., art. 12, § 4). Ils devront d’ailleurs obligatoirement en contenir l’avertissement, l’article 12, § 1er, 3° futur disposant qu’à peine de nullité tout congé (le décret ne prévoit qu’une seule exception pour le congé destiné à confirmer le terme d’un bail de courte durée) devra contenir une mention relative à la procédure à suivre pour contester le congé.
Conditions – Difficultés d’interprétation
Rédigé de façon quelque peu précipitée à la fin d’une législature, le décret du 2 mai 2019 contient des approximations qui, sans doute, donneront du grain à moudre aux avocats et aux juges. Pour ce qui concerne le congé et la procédure de contestation, par exemple, une interprétation littérale pourrait pousser à n’avertir le locataire que de la « procédure à suivre » pour la contestation du congé, sensu stricto, puisque tels sont les termes du décret. Il semble toutefois de bon sens que l’avertissement à inclure dans l’envoi devra également attirer l’attention du locataire sur le délai de trois mois, l’idée étant de le mettre en mesure de contester utilement ou d’user d’une sorte de droit de recours, comme dans les procédures administratives. D’autre part, le futur article 12, § 4 de la loi sur le bail à ferme réformée ne déclare valable, s’il n’a pas été contesté dans le délai de trois mois, que le congé donné dans les formes et dans les délais, ce qui devrait signifier que le preneur n’est pas obligé de contester dans les trois moi le congé qui serait prématuré ou tardif, ou irrégulier en la forme.