Comment calcule-t-on le fermage dû par preneur dans le cadre d’un bail à ferme? Toutes les précisions utiles dans cet article
1) Pas de bail à ferme sans paiement d’un loyer: le fermage.
Comme tout contrat de louage, le bail à ferme est un « contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » (Code civil, art. 1710).
Dans le cadre d’un bail à ferme, la chose dont l’un (le bailleur) s’oblige à faire jouir l’autre (le preneur) est nécessairement un « héritage rural » (Code civil, art. 1711), c’est-à-dire une terre ou un bâtiment exploitables à des fins professionnelles.
En principe, le bailleur devrait pouvoir fixer le montant du loyer comme bon lui semble. Au locataire d’apprécier s’il est en mesure d’en supporter le paiement. Mais l’exploitant agricole est soumis à de gros aléas, tant climatiques qu’économiques, si bien que la loi s’est très tôt emparée de la question du loyer pour s’assurer qu’il subsiste toujours un rapport entre le fermage et la rentabilité des exploitations. Cette rentabilité variant d’une région agricole à l’autre, la loi décide que des coefficients doivent être fixés pour chacune d’elles, et qu’ils doivent être revus avec une certaine régularité.
Jusqu’en 2016, les coefficients étaient revus tous les trois ans dans l’ensemble du pays. En Wallonie, depuis 2016, ils le sont tous les ans. La matière est régie par le Décret du 20 octobre 2016 limitant les fermages.
2) Calcul du fermage
La règle de calcul est donnée à l’article 1er du décret, qui reprend pour la Wallonie les articles 2, § 1er et 3 de la loi du 4 novembre 1969 limitant les fermages: le fermage maximal d’une terre ou d’un bâtiment rural donnés en location est son revenu cadastral non indexé multiplié par un coefficient. Quand l’augmentation du revenu cadastral de base a pour cause des travaux faits par le preneur, elle n’est pas prise en compte.
Les coefficients de fermage sont fixés chaque année par le Gouvernement suivant une méthode qu’il détermine. C’est aussi le Gouvernement qui découpe le territoire wallon en zones agricoles homogènes. Une carte des régions agricoles permet donc de localiser une parcelle ou un bâtiment, d’identifier la zone dont ils relèvent, et de rechercher le coefficient applicable à leur revenu cadastral. On peut trouver les derniers coefficients publiés sur le portail de l’agriculture wallonne, de même que ceux des années 2018, 2017 et 2014 à 2016 incluses.
3) Révision du fermage
Tant le bailleur que le preneur peuvent demander la révision du fermage d’un bail en cours. Ainsi le preneur peut-il demander que son fermage soit ramené au montant du fermage maximum autorisé. Il peut même demander la restitution de ce qu’il aurait payé au-delà de ce maximum, mais uniquement dans la limite des fermages échus et payés dans les cinq ans précédant sa demande. Quant au bailleur, sa demande en révision ne produit ses effets que pour les fermages venant à échéance après la notification d’une lettre recommandée.
4) Possibilité d’augmentation du fermage
Comme l’ancienne loi limitant les fermages, le Décret wallon encourage la conclusion de baux de plus longue durée en permettant au bailleur d’augmenter le fermage de base de 36 % pour les terres et de 18 % pour les bâtiments lorsqu’il concède une première période de dix-huit ans. Cette augmentation est portée respectivement à 42 % ou 21 % pour les baux de 21 ans, à 48 % et 24 % pour les baux de 24 ans, et à 50 % et 25 % pour les baux de 25 ans et plus. Après l’expiration de la longue période, le fermage est ramené à son montant de base. Des avantages fiscaux sont en outre réservés à ces baux, dans la même optique d’encouragement.