Le rapport 2020 de l’Observatoire du foncier agricole wallon fournit de nouvelles indications sur l’état des ventes de biens ruraux.
Les rapports de l’Observatoire du foncier agricole wallon ont vocation de soutenir et d’orienter la politique agricole wallonne et, particulièrement, d’aider le politique à résoudre le problème crucial de l’accès des agriculteurs à la terre. Ils fournissent par la même occasion des données précieuses aux experts, aux professionnels de la vente de biens ruraux et à ses protagonistes eux-mêmes, qu’ils soient vendeurs ou acquéreurs, agriculteurs ou étrangers à la profession.
Le rapport 2020 est constitué de six parties précédées d’un rappel des objectifs et du mode de fonctionnement de l’Observatoire, ainsi que d’une introduction et d’une présentation de la méthode qui a été suivie pour la rédaction du rapport.
Les ventes suivant leur volume, les superficies et les prix
Sa première partie distingue les ventes suivant leur volume, suivant les superficies et suivant les prix. On y apprend en substance que trois quarts seulement des 4.812 notifications notariales de ventes réalisées en 2019 ont pu être retenus, le quart restant n’étant pas exploitable en raison d’approximations ou d’encodages erronés. 3.652 ventes sont donc analysées.
Un bon tiers de celles-ci comportent une ou plusieurs parcelles bâties. 39 % des ventes notifiées portent sur des terrains nus entièrement situés en zone agricole. Les ventes portent sur une superficie totale de 6.847 ha, ce dont il est déduit un taux de mutation annuel de 0,93% au regard de la superficie agricole utile en Wallonie (735.206 ha). La valeur moyenne à l’hectare des ventes de terrains nus entièrement situés en zone agricole donne 28.687 €.
Les ventes suivant la situation du bien
La deuxième partie du rapport aborde les ventes sous l’angle du prix et cherche à faire ressortir l’influence, sur le prix, de la situation du bien au plan de secteur, ou de sa situation dans telle ou telle région agricole, dans telle province ou dans tel arrondissement. On retiendra ici que le prix moyen de l’hectare d’une terre agricole non bâtie oscille entre 12.574 € (minimum pour la Haute Ardenne) et 45.881 € (maximum pour la région sable-limoneuse, suivie par la région limoneuse puis par le Condroz). Pour ce qui concerne les provinces, le Brabant wallon est en tête, suivi dans l’ordre décroissant par Liège, Namur, le Hainaut et la Province de Luxembourg. Pour les terres purement agricoles (terrains non bâtis situés en zone agricole), Waremme est en tête des arrondissements avec un prix moyen de 49.705 €, suivi par Nivelles (48.733 €) puis par Namur (43.241 €) et Huy (35.132 €). Tout cela donne un prix moyen de 28.687 € pour la terre purement agricole en Wallonie. La valeur la plus basse est à Virton.
Les ventes suivant la disponibilité du bien, l’utilisation du sol ou la nature cadastrale
Dans la troisième partie du rapport, les ventes sont distinguées suivant que le bien vendu est ou non occupé en vertu d’un bail à ferme, suivant l’utilisation du sol (terres arables ou prairies permanentes), ou suivant la nature cadastrale. On y trouve la confirmation de ce qui est fréquemment retenu dans les expertises judiciaires, à savoir que le bien occupé en vertu d’un bail à ferme voit sa valeur vénale diminuée de 30% (27 % selon le rapport). En moyenne, le prix moyen des terres arables est, en Région wallonne, supérieur de 31% à celui des prairies permanentes.
Influence, sur les ventes, des qualités du vendeur ou de l’acquéreur
Les quatrième et cinquième parties du rapport examinent l’influence, sur le prix, de la qualité du vendeur ou de la qualité de l’acquéreur. Il en résulte que 94 % des ventes sont le fait de personnes physiques et que toutes vendes confondues, le prix de vente moyen des biens ruraux détenus par des personnes physiques et supérieur de 9,4 % au prix de vente moyen des biens ruraux détenus par des personnes morales. Par contre, pour les terrains non bâtis situés en zone agricole, les terrains appartenant à des personnes morales sont vendus 22 % plus cher. A noter encore que les agriculteurs représentent 6 % seulement de l’ensemble des vendeurs. Quant aux acquéreurs, les personnes physiques en représentent 90 %. Le rapport montre que les ventes se négocient en moyenne 21 % plus cher avec elles qu’avec les sociétés, mais le rapport se renverse si l’on retient les seules ventes de terrains nus strictement agricoles: les personnes morales payent le bien 28% plus cher. Trois quarts des acquéreurs ne sont pas agriculteurs. Un acquéreur non agriculteur paye plus cher qu’un acquéreur agriculteur à titre complémentaire, et ce dernier paye plus cher qu’un acquéreur agriculteur à titre principal. Pour ce qui concerne les ventes à des personnes morales, le rapport montre également la nette influence (à la hausse) de l’achat par une personne morale de droit privé par rapport aux ventes à des personnes de droit public.
Tendances
La sixième et dernière partie du rapport est consacrée à l’évolution des indicateurs. On y apprend qu’il faut au moins sept années de collecte pour pouvoir prétendre à une analyse tendancielle digne de ce nom, mais que les données des trois premières années d’analyse (voir le rapport 2018 et le rapport 2019) permettent de conclure que le prix moyen global à l’hectare des biens purement agricoles est stable (+ 5%), de même que le prix moyen des terres arables et celui des terres occupées ou non par bail à ferme, tandis que celui des prairies permanentes diminue de 16 %. On apprend également que les acquéreurs de biens purement agricoles sont en majorité des personnes physiques ayant la qualité d’agriculteur.
Comment obtenir le rapport?
Le rapport 2020 peut être obtenu en cliquant ici.